Kentsel Dönüşüm

Türkiye, dünyanın en hareketli deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer alıyor ve nüfusunun yüzde 98’i deprem riski taşıyan bölgelerde yaşıyor. Hızla artan şehir nüfusu, mühendislik ve mimarlık hizmetinden yoksun, çarpık ve standart dışı yapılaşmayı da beraberinde getiriyor. Bu durum hem plansız kentleşmeye neden oluyor hem de afet tehlikesini artırıyor. Depremlerin yol açtığı büyük can ve mal kayıplarını azaltmanın en temel koşulu, güvenli ve dayanıklı konutlar üretmektir.

Bu sebeple, günümüzde yerleşim alanlarındaki riskli yapıların yenilenmesi ve dönüştürülmesi zorunlu hale gelmiştir. Kentsel dönüşüm, 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş depremlerinin ardından, toplumsal ve siyasi gündemin en önemli başlıklarından biri olmuştur. Unutulmamalıdır ki; deprem değil, ihmal veya çürük binalar öldürüyor.

Yasal Düzenlemeler Dönüşüm Sürecini Hızlandırdı

1999 Marmara depreminde, resmî verilere göre; 18 bin 373 kişi hayatını kaybetti, 48 bin 901 kişi yaralandı. Bu büyük felaketin ardından, ülke genelinde afetlere karşı dirençli şehirler oluşturma amacıyla çalışmalar hız kazandı.

Bu çabaların önemli bir adımı olarak, 2012 yılında yürürlüğe giren ve 2023’te “itiraz yolları, karar yeter sayıları, rezerv yapı alanı tanımı gibi” bazı maddeleri güncellenen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile kentsel dönüşümün önü açıldı. Kanunî düzenleme sonrasında valilikler ve belediyeler öncülüğünde ülke genelinde riskli alanların ve yapıların tespitinin yol haritası çizilmeye başladı.

 Türkiye’de 6,5 Milyon Konut Dönüşüm Bekliyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre; Türkiye genelinde 36 milyon bağımsız birim ve 31 milyon konut mevcuttur. Bu yapıların 6,5 milyonu dönüşüme ihtiyaç duyuyor. Risk altındaki bağımsız birimlerin 2 milyonu ise acil öncelik kapsamında değerlendiriliyor.

Yapılan değişikliklerle 6306 sayılı Kanun, ülke genelindeki tüm riskli yapı ve alan uygulamalarını içine alacak şekilde genişletilmiştir. Dönüşüm faaliyetleri; birinci derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu İstanbul, Sakarya, Kocaeli, Adana, Elazığ, Hatay, Adıyaman, Osmaniye, Kahramanmaraş, İzmir, Bursa ve Kocaeli gibi büyükşehirler başta olmak üzere ülke genelinde planlı bir şekilde yürütülüyor.

Devlet, Konut ve İş Yerleri İçin Dönüşümü Destekliyor

Devlet, afet riski taşıyan konut ve iş yerlerinin dönüşümünü teşvik etmek amacıyla vatandaşlara mali ve idari destekler sunuyor. Bu çerçevede uzun vadeli ve uygun ödeme koşullarıyla kredi imkânı, hibe desteği, kira yardımı ile harç ve vergi muafiyetleri gibi avantajlar sağlanıyor. Böylece, afet riski taşıyan bölgelerde güvenli ve yaşanabilir yaşam alanlarının hayata geçirilmesi hedefleniyor. Peki, bu genel çerçeve doğrultusunda kentsel dönüşüm nedir? Riskli alanlar nasıl tespit ediliyor? Dönüşüm süreci nasıl ilerliyor?

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; yalnızca eski ve riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesinden ibaret değildir; aynı zamanda fiziksel, sosyal, çevresel ve ekonomik boyutlarıyla kapsamlı bir süreçtir. Bu çalışmalarla birlikte; 

• Ülkenin yapı stoğu, deprem, heyelan ve sel gibi doğal afetlere karşı daha dirençli hâle getirilir.
• Bireylerin yaşam standartları iyileştirilir; sosyal bütünlük gözetilir.
• Ekonomik canlılık desteklenir; istihdam, yatırım ve üretim kapasitesi güçlendirilir.
• Çevresel sürdürülebilirlik temel ilke olarak benimsenir; doğal kaynakların korunması ve iklim dostu çözümlere öncelik verilir.
• Tarihî ve kültürel süreklilik gözetilerek, mekânların özgün kimliği muhafaza edilir.
• Altyapı sistemleri yenilenir, hizmet standartları yükseltilir.
• Yeşil alanlar artırılır ve kent ekosistemi iyileştirilir.
• Ulaşım altyapısı geliştirilir, enerji verimliliği gibi temel kentsel unsurlar yeniden planlanır.
• Bu faaliyetler sonucunda; ihtiyaçlara uygun, güvenli, sağlıklı ve estetik yaşam alanları hayata geçirilir.

Kentsel Dönüşüm Hangi Alanlarda Yapılıyor?

Kentsel dönüşüm; eski binaların yenilenmesini, afet riski taşıyan, sağlıksız, plansız ya da ekonomik ömrünü tamamlamış alanların yenilenmesini kapsayan çok yönlü bir uygulamadır. Bu tanımlamayla dönüşüm uygulamaları şu alanlarda yoğunlaşır:

Deprem Riski Taşıyan Bölgelerdeki Konutlar: Yapısal güvenliği bulunmayan, mühendislik hizmeti almadan inşa edilmiş ve olası depremlerde yıkılma riski taşıyan binalar.

Şehir Siluetini ve Düzenini Bozan Sağlıksız Yapılar: Plansız kentleşme sonucu ortaya çıkan, dar sokaklı, altyapısı yetersiz ve sosyal donatı alanlarından yoksun bölgeler.

Kullanılmayan veya Terk Edilmiş Binalar: Güvenlik, çevre ve görüntü kirliliği açısından sorun teşkil eden atıl durumdaki binalar ve sanayi tesisler.

Heyelan, Sel, Taşkın Gibi Afet Riski Yüksek Zeminlerdeki Uygulamalar: Zeminsel sorunlar sebebiyle üzerinde yapılaşmanın tehlikeli olduğu alanlarda yer alan uygulamalar.

Gecekondu Alanları ve Kaçak Yapılaşmanın Yoğun Olduğu Bölgeler: Mülkiyet sorunu bulunan, ruhsatsız ve standartlara aykırı yapılardan oluşan yerleşim alanları.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşliyor?

Kentsel dönüşüm süreci genel hatlarıyla dört temel aşamadan oluşuyor.

Risk Tespiti (Değerlendirme): Birinci adımda yapının mevcut durumu, deprem riski ve yapısal güvenlik açısından (Bakanlıktan lisanlı) uzmanlar tarafından inceleniyor. Bu değerlendirme sonucunda, binanın riskli olup olmadığını ortaya koyan teknik bir rapor hazırlanıyor.

İnceleme ve Onay: Hazırlanan risk raporu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili kurumlar tarafından analiz ediliyor. Rapor uygun bulunursa risk tespiti resmiyet kazanıyor. Mülk sahiplerinin itiraz hakkı bu aşamada devreye giriyor.

Projelendirme: Belediyeler tarafından kentsel dönüşüme konu olacak alanlar için imar planları hazırlanır. Riskli yapının yıkılmasının ardından, yeni yapılacak konut veya yapı için mimari proje hazırlanıyor. Bu proje, teknik zorunluluklar kadar hak sahiplerinin talepleri ve imar planına uygunluk dikkate alınarak şekillendiriliyor.

Uygulama (İnşaat Süreci): Onaylanan proje doğrultusunda inşaat ruhsatı alınır ve yapım süreci başlatılıyor. İnşaat tamamlandığında, yeni yapı hak sahiplerine teslim ediliyor.

Riskli Binalar ve Riskli Alanlar Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşüm, “riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere iki temel faktör üzerine ele alınıyor. 6 Mart 2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmeliğe göre; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya depremde ağır hasar görme ya da yıkılma riski taşıyan yapılar “riskli yapı” olarak kabul ediliyor.

Risk tespiti, binada hak sahibi olan bireylerden birinin başvurusu üzerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara yaptırılabiliyor. Bununla birlikte, Bakanlar Kurulu kararıyla “uygulama ya da rezerv yapı alanı” olarak ilan edilen bölgelerdeki yapılar için risk tespiti; mülk sahipleri, Bakanlık veya belediyeler tarafından da gerçekleştirilebiliyor.

 Risk Tespitinde Hangi Kriterler Esas Alınır?

Bilimsel ve mühendislik temelli analizleri içeren riskli bina tespitine yönelik teknik raporlar, yapının can ve mal güvenliği açısından taşıdığı riskleri ortaya koymayı amaçlıyor. Uzman ekiplerce hazırlanan bu raporlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen esaslara uygun olarak hazırlanıyor. Değerlendirmelerde yapıların taşıyıcı kapasitesi, malzeme kalitesi ve zemin durumu gibi birçok teknik unsur detaylı şekilde inceleniyor. Risk analizinde dikkate alınan başlıca kriterler şunlardır:

Taşıyıcı Sistem Unsurları: Kolon, kiriş, perde gibi taşıyıcı elemanların durumu araştırılır; yapısal bütünlük gözden geçirilir.

Malzeme Özelliği: Beton kalitesi karot testleriyle ölçülür, donatı miktarı ve yerleşimi değerlendirilir, korozyon (paslanma) durumu kontrol edilir.

Zemin Etütleri: Yapının inşa edildiği zeminin fiziksel ve jeolojik nitelikleri analiz edilir.

Yapıya Ait Genel Bilgiler: Kat sayısı, bina yüksekliği, kullanım amacı gibi yapısal ve işlevsel veriler gözden geçirilir.

Hasar Düzeyi: Gözle görülür çatlaklar, dökülmeler, ayrılmalar ve şekil bozuklukları tespit edilir.

Deprem Performans Analizi: Yapının olası bir depreme karşı dayanıklılığı hesaplanır, taşıma gücü değerlendirilir.

Tüm bu teknik araştırmalar sonucunda yapı için “riskli” ya da “riskli değil” şeklinde kesin bir sonuca ulaşılır. Hazırlanan bu rapor, dönüşüm sürecinin en kritik belgelerinden biri olarak sürecin hukuki ve idari aşamalarında referans alınır.

Risk Tespiti Yaptırmak Zorunlu Mudur?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre, bireyler için risk tespiti yaptırmak zorunlu değildir. Ancak ülke genelinde, bilhassa eski yapı stokunda; beton ve demir kalitesi düşük, mühendislik hizmeti almamış, malzeme ve işçilik açısından teknik standartlara uymayan çok sayıda konut bulunuyor. Bu tür yapılar, olası depremler karşısında ciddi risk taşıyor. Bu yüzden, yapısal güvenliği konusunda şüphe duyulan binalarda risk tespiti raporu aldırmak, can ve mal güvenliği bakımından son derece önemlidir.

Risk Tespitinden Sonra Süreç Nasıl İlerler?

Yasa gereği ilgili kurumlarca belirlenen rezerv alanlardaki riskli yapılar yıkılıyor. Risk durumuna ilişkin mülk sahiplerinin, tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz etme hakkı vardır. Ayrıca bilirkişi heyeti tarafından verilen karara karşı ise yargı yoluna başvurulabiliyor. Risk tespiti tüm hukuki yollarla kesinleştikten sonra, söz konusu yapının 60 gün içerisinde yıkılması zorunludur. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse, işlem kamu eliyle uygulanır ve bunun için yapılan harcamalar mülk sahiplerinden tahsil ediliyor. Kanun kapsamında, riskli alanlarda yıkılan yapıların öncelikle yerinde dönüştürülmesi esastır. Fakat teknik zorunluluklar dolayısıyla yerinde dönüşümün mümkün olmaması hâlinde, yeni yapılar rezerv yapı alanlarında inşa edilebiliyor.

Riskli Binalarda Güçlendirme Yapılabilir mi?

Riskli olduğu tespit edilen binalarda temel yaklaşım, yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesidir. Ancak, 6306 sayılı Kanun kapsamında istisnaî durumlarda güçlendirme de mümkündür. Her ne kadar uygulamada sık tercih edilmese de, ilgili mevzuata göre belirli teknik koşullar sağlandığı ve idare tarafından uygun bulunduğu takdirde, riskli yapılarda güçlendirme yapılmasına izin verilebiliyor.

Özellikle, imar planı değişiklikleriyle mevcut yapı yoğunluğunun düşürüldüğü (örneğin; kat sayısının azaltıldığı) alanlarda, güçlendirme seçeneği bazı projelerde gündeme gelebiliyor. Fakat güçlendirme kararı, yapı güvenliğini tam anlamıyla sağlayacak teknik raporlarla desteklenmeli ve Bakanlık ya da yetkili idare tarafından onaylanmalıdır.