Yerinde Dönüşüm

Riskli binalarda hayatını sürdüren vatandaşlar, kentsel dönüşüm sürecinde genellikle doğup büyüdükleri ve anılar biriktirdikleri mahallelerinden ayrılmak istemezler. Yerinde dönüşüm; ilgili yasa ve yönetmelikler çerçevesinde, zemin ve yapı güvenliği dikkate alınarak hayata geçirilen bir modeldir. Deprem ve diğer afetlere dayanıklı olmayan yapılar, mevcut imar planları değiştirilmeden yıkılır ve aynı parselde modern, güvenli bir şekilde yeniden inşa edilir ya da güçlendirilir.

Kent Kimliği ve Sosyal Doku Korunur

Bu yöntem, kentlerin sosyal ve kültürel dokusunun muhafazasına katkı sağlarken, bireylerin yaşam standartlarını da yükseltir. İmar ve afet riskine karşı alınacak tedbirleri içeren mevzuatlar çerçevesinde uygulanan yerinde dönüşüm projeleri sayesinde, bina sakinleri yaşadıkları çevreyi terk etmeden daha güvenli konutlara kavuşurlar. Bu sayede hem toplumsal bağlar korunur hem de dönüşüm sürecinde yaşanabilecek mağduriyetler engellenmiş olur.

Yerinde Dönüşümün Temel Amaçları

Kentsel dönüşüm sırasında ortaya çıkan sorun sorunları azaltmayı ve daha sürdürülebilir bir şehirleşme anlayışı geliştirmeye yönelik yürütülen yerinde dönüşüm çalışmaları, şu avantajları içeriyor:

Afet Riskine Karşı Güvenlik Artırılır:  Deprem başta olmak üzere doğal afetlere karşı risk taşıyan yapılar güçlendirilerek veya yıkılıp yeniden inşa edilerek, can ve mal kayıplarının önüne geçilir.

Vatandaş Bulundukları Yerden Uzaklaştırılmaz: Dönüşüm sırasında hak sahipleri hayatını sürdürdükleri çevreden koparılmadan, yaşam standartları yükseltilir.

Toplumsal ve Kültürel Bağlar Korunur: Mahalle kültürü, geleneksel komşuluk ilişkileri ve yerel dayanışma gibi değerlerin sürekliliği sağlanır.

Kamu Kaynakları Etkin Kullanılır:  Enerji, su, doğalgaz ve ulaşım gibi mevcut altyapılar korunur; kamu yatırımları israf edilmez, kaynaklar en verimli şekilde değerlendirilir.

Yerinde Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?

Merkezi idare ile yerel yönetimlerin koordinesinde hak sahipleriyle karşılıklı anlaşarak yerinde dönüşüm projeleri uygulanır. Taşınmazda birden fazla hak sahibinin olması halinde salt çoğunluğun yüzde 51’nin onayına ihtiyaç duyulur. Süreç genel olarak şu prosedürlerden oluşuyor.

Riskli Binaların Belirlenmesi: 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler doğrultusunda, bilimsel ve teknik verilere dayanarak, yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan ve ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar tespit edilir.

Yeni Yapılaşma Projelerini Hazırlama: Tespit edilen alanlarda, hak sahiplerinin katılımıyla yeni yapılaşma planları geliştirilir. Kredi onayı, belediyelerden ruhsat alınması ve yapı denetim ataması gibi prosedürler yerine getirilir.

Hak Sahipleriyle Anlaşma: Hak sahipleriyle açık ve şeffaf bir iletişim kurularak, karşılıklı rıza çerçevesinde uzlaşma hedeflenir.

Geçici Konut ya da Kira Yardımı: İnşaat süresince devlet tarafından vatandaşların barınma ihtiyaçları karşılanır; kira desteği ya da geçici konut imkânı sunulur.

Yıkım ve Yeniden Yapım Süreci: Can ve mal güvenliğini tehdit eden mevcut riskli yapılar kontrollü şekilde yıkılır, yerine dayanıklı ve çağdaş standartlara uygun binaların temelleri atılır. Proje sürecinin denetimi yapı firmalarınca yapılır ve inşaatın ilerleme düzeyi ilgili birimlere rapor edilir.

Teslimat: İnşaat sürecinin tamamlanmasının ardında sözleşmedeki dağılıma göre yeni, güvenli ve modern konutlar hak sahiplerine teslimatı yapılır.

Yerinde Dönüşüm Projesi Kapsamında Verilen Destekler Neler?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca “Yerinde Dönüşüm” kapsamında depremzedelere sunulan hibe ve kredi desteğinden faydalanmak isteyen vatandaşlar e-Devlet üzerinden başvurabilir. Öte yandan konuya ilişkin bilgi almak isteyen vatandaşlar, dönüşüm ofislerine başvurabilir veya Alo 181 hattı üzerinden destek alabilir. Yerinde dönüşüm için devlet tarafından şu destekler veriliyor:

• Hibe

-Konut:  750 bin TL

• İş Yerleri: 400 bin TL

• Kredi

-Konut: 750 bin TL

-Ahırlı Konut: 1 milyon TL

-İş yerleri: 400 bin TL  ( İki yıl ödemesiz 96 ay vade, 10 yıl)

• Birden Fazla Konut/ İş Yeri (Kredi):  3 bağımsız birime kadar
• Ruhsat/ Proje Faaliyetleri (Hibe):  Dükkân/konut başına 40 bin TL.

Yerinde Dönüşüm Projelerinde Hangi Muafiyetler Uygulanır?

7269 sayılı Kanunun 42. maddesi uyarınca, yerinde dönüşüm projelerinde vergi, harç ve ücretlerden şu muafiyetler sağlanır:

Vergi, Resim ve Harç Muafiyetleri: Kanunun ön gördüğü tüm iş ve işlemler, vergi, resim ve harçlardan muaftır.

Belediyelere Ödenen Ücret ve Harçlar: Yeni yapıların inşası sırasında belediyeler tarafından talep edilen her türlü ücret ve harçlar alınmaz.

Veraset ve İntikal Vergisi: Proje kapsamında yapılacak işlemlerde veraset ve intikal vergisi uygulanmaz.

Döner Sermaye Ücretleri: Kamu kurum ve kuruluşları tarafından döner sermaye geliri olarak alınan tüm ücretlerden muafiyet sağlanır.

Kredi Kaynaklı Gelirler: Yerinde dönüşüm amacıyla maliklere kullandırılan kredilerden dolayı lehe alınacak her türlü para da vergiden muaftır.

Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV): Proje kapsamında yapılan işlemler, BSMV’den istisnadır.

YERİNDE DÖNÜŞÜM KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Vatandaşlar, yerinde dönüşüm projeleri kapsamında; kira desteğinden başvuru sürecine, zemin etüdünden proje yardımına kadar pek çok konuyu merak ediyor. İşte sıklıkla gündeme getirilen konulardan bazıları:

Yerinde Dönüşümde Kira Desteği Var mı?

Yerinde dönüşüm uygulamalarında vatandaşlara kira yardımı sağlanmıyor.

Yerinde Dönüşümden Kimler Yararlanabilir?

Kahramanmaraş’ta 6 Şubat 2023’te meydana gelen ve 11 ili etkileyen depremlerden zarar gören “orta ve ağır hasarlı”  gerçek yapı sahiplerinin yanı sıra, tüzel kişiler de hibe ve kredi desteği için başvuruda bulunabilir.

Destekler 6 Şubat Öncesi Depremler İçin Geçerli mi?

Bu destekten yalnızca 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş merkezli depremlerde orta ve üzeri hasar tespiti yapılmış bina sahipleri yararlanabilir.

 İnşaat Halindeki Yapılar Destek Alabilir mi?

Uzmanlar tarafından yapılan kontroller sonucunda, inşaat seviyesi ve hasar durumu göz önünde bulundurularak, tamamlanmamış (natamam) projelere hibe ve kredi desteği verilebilir.

Hangi Tür Yapılara Hibe ve Kredi Desteği Sağlanıyor?

Yerinde dönüşüm (yıkık, ağır ve orta hasarlı) projesi çerçevesinde, mühendislik hizmeti alınmış ve ruhsata tabi olan çelik, prefabrik, ahşap ya da betonarme uygulamalar için hibe ve kredi desteğine başvurusu yapılabilir.

Başvuru Yöntemleri Nelerdir?

Hak sahipleri, ön başvurularını, e-Devlet sistemi üzerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirebilir.

E-Devlet Üzerinden Yapılan Başvuru Sonrasında Süreç Nasıl İlerler?

Vatandaşların yerinde dönüşüm projesi kapsamında sunulan avantajlardan yararlanması için, ilk adım olarak e-Devlet sistemi üzerinden ön başvuruda bulunması gerekir. Birden fazla malike ait taşınmazlarda, gerekli salt çoğunluk sağlandıktan sonra süreç; sözleşme imzalanmasıyla birlikte eş zamanlı olarak projelendirme, inşaat izni ve ruhsatlandırma işlemlerinin tamamlanmasıyla devam eder.

Başvuru Ne Kadar Sürede Gerçekleştirilebilir?

Kahramanmaraş’ta 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremlerde ev ve iş yerleri hasar gören bireyler, yapı ruhsatını aldıktan sonra bir yıl içerisinde hibe ve kredi başvurusunda bulunabilir.

Beş Adet Dairesi Olan Bir Vatandaş Ne Kadar Hibe ve Kredi Alabilir?

Depremde 5 konutu hasar gören bir hak sahibi, en fazla 750 bin TL hibe desteği ile 3 konutu için ayrı ayrı 750 bin TL’ye kadar olmak üzere toplam 3 adet kredi desteğinden faydalanabilir.

Hasarlı 2 Adet Daire ve 1 İşyeri İçin Verilen Hibe ve Kredi Miktarları Nedir?

Depremde 2 dairesi hasara uğrayan vatandaşlar, 1 adet hibe desteği; 2 konut için ayrı ayrı kredi imkânından yararlanabilir. Hasanlı işyeri için ise 1 hibe ve 1 kredi desteği sağlanabilir.

Projesi Kapsamında Zemin Etüdü ve Proje Katkısı Var mı?

Devlet tarafından depremde hasa görmüş bölüm başına 40 bin TL destek sunulur. Ayrıca anlaşma sağlanamayan veya kendilerine ulaşılamayan malikler nedeniyle yapımı hazine tarafından üstlenilen taşınmazlar da hibe ve kredi fırsatlarından yararlanabilir.

Müteahhitler İçin KDV Muafiyeti Söz Konusu Mudur?

Kentsel dönüşüm çerçevesinde, müteahhit firmalara KDV muafiyeti tanınır.

Yerinde dönüşüm hangi alanlarda uygulanmaz?

Fay hattı üzerinde bulunan, dere yataklarında yer alan, zeminde sıvılaşma riski taşıyan alanlar ile hazine arazileri ve imar-iskâna kapatılan bölgelerde yerinde dönüşüm yapılmaz.